Parlons de stratégie car il y a toujours un objectif sous-jacent. Il est unique et correspond au besoin du client. Il n’est pas industrialisable. A chaque fois, il doit y avoir, de la cohérence, de l’anticipation et de la prévention dans le choix réalisé.
Commençons par l’acquisition des locaux par l’entreprise d’exploitation.
Partie 1: Propriété directe par l’entreprise d’exploitation
C’est la société d’exploitation (SE) qui acquiert l’immeuble avec la fiscalité propre aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) qui s’applique.
Avantages de ce mode de détention
- Le contrôle total du bien et la sécurité du maintien dans ses locaux.
- Le financement de cette acquisition est facilité en pouvant utiliser une partie de la trésorerie de l’activité.
- Elle permet l’exonération du bien immobilier en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en tant quebien
- Le bien sera amorti (charge comptable déductible), la déduction des intérêts d’emprunt du crédit ayant servi à l’acquisition sera possible et des frais d’acquisition de l’immeuble. La récupération de la TVA sur les travaux réalisés ou sur la construction de l’immeuble s’il s’agit d’un immeuble neuf sera aussi possible.
Inconvénients de ce mode de détention
- L’immobilier et l’exploitation ne sont pas séparés, il y a un risque en cas de procédure collective de la société.
- Moindre souplesse en cas de cession ultérieure de la société (prix de la SE plus élevé donc moins de repreneurs potentiels) et en cas de transmission future aux enfants : si un enfant repreneur et l’autre non.
- Risque de sous-estimation du prix de l’immeuble par les repreneurs plus intéressés par l’outil de
- Contraintes fiscales plus fortes en cas de vente de l’immeuble par la société lorsque le dirigeant veut récupérer cette trésorerie.
Afin de faciliter la cession de l’entreprise, et de conserver l’immeuble d’entreprise dans le cadre familial, une des préconisations peut être d’effectuer une distribution de dividendes en remettant la propriété de l’immeuble aux associés (plutôt qu’en numéraire). Il s’agit d’une stratégie d’anticipation car il est nécessaire que les réserves de l’entreprise soient à la hauteur de la distribution. L’apport partiel d’actif peut aussi être envisagé. La société existante pourrait apporter sa branche complète et autonome d’activité (à l’exception des actifs immobiliers) à une nouvelle société spécialement constituée à cet effet et lui consentir un bail commercial.
Vous souhaitez acheter des locaux professionnels, pour connaître la stratégie adaptée à votre situation, contactez-nous.
